2008년 들어 수도권 청약자들에게 폭발적인 인기를 모으는 아파트가 있으니 바로 광교신도시 입니다.
9월 첫 분양이 5개월 남았지만 벌써부터 수원 등 수도권 분양시장을 좌지우지하고 있습니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 광교신도시가 청약가점 커트라인이 70점(만점 84점)에 육박할 것으로 전망할 정도로 폭발적인 인기를 모으고 있는 이유를 정리해봤습니다.
[닥터아파트 제공] 원문 주소 링크 http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=rich_note_view&menu_key=9&view_count=15&sort_key=&part_key=
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먼저 닥터아파트 칼럼니스트로 활동하고 있는 김경우 부동산富테크연구소장이 최근 출간한 책 ‘부동산투자 마지막 5년을 잡아라’에서 2008년 분양시장 ‘태풍의 눈’으로 지목한 광교신도시에 대한 내용을 발췌, 소개합니다.
“예정대로 2008년 10월 무렵 광교신도시 첫 분양 물량이자 입지여건이 우수하고 대단지인 울트라건설이 분양을 시작하면 판교와 같은 청약광풍이 몰아칠 것이다.
이후 MB정부 5년간 계속해서 물량이 공급될 예정이므로 인기지역과 비인기지역의 차별화 및 양극화는 더욱 심해질 것으로 보인다.
즉 투자자들과 실수요자들 중 청약가점이 비교적 높은 사람들의 경우 태풍의 변방에서 신도시 후광효과를 노리는 것이 아니라 직접 태풍 속에 들어가 저렴한 가격에 최고의 입지로 한 방 승부를 내려고 할 것이다.”
광교신도시가 폭발적인 인기를 모으는 이유는 첫째 판교신도시 학습효과 때문입니다. ‘분양가 더블 프리미엄’이라는 판교 로또에 떨어진 판교 청약 낙첨자들이 대거 광교 청약을 기다리고 있습니다.
2006년 3월 판교신도시 중소형 동시분양에서는 판교신도시 전용면적 85㎡ 이하 9천4백28가구 모집에 46만7천명이 청약했습니다. 최고 경쟁률이 무려 2천73대 1에 달했습니다. 또 같은 해 9월 판교신도시 중대형 동시분양에서도 5천17가구에 15만명이 몰렸습니다.
낙첨자외에 수도권 1순위자 3백33만명(2008년 3월말 현재)중 10%만 청약에 나선다고 하더라도 30만명 이상이 광교신도시 청약에 나설 것입니다.
둘째 수도권 거주자에게 광교신도시를 대체할만한 주거지가 없다는 것입니다. 경쟁할만한 청약단지가 없다는 것입니다. 이명박정부가 주택공급을, 신규 택지개발보다는 기존 도심 재개발 재건축 활성화를 지향한다는 점에서 더더욱 그렇습니다.
판교신도시의 경우 지역우선공급자인 성남거주자에게 분당신도시라는 대체주거지가 있는데 반해 인구 1백10만명에 달하는 수원거주자에게는 광교신도시를 대체할만한 주거지가 없어 청약 쏠림현상이 심화될 것입니다.
여기에 수도권 청약자들에게 송파신도시가 본격적으로 분양하는 2010년까지 광교신도시와 경쟁할만한 청약 단지가 없는데다 판교에 비해 분양가가 싸고 공급물량이 많아 총 1백만명 이상이 청약에 나설 가능성도 배제할 수 없습니다.
광교신도시는 오는 9월 울트라건설 중대형 1천1백88가구 첫 분양을 시작으로 2009년 6천4백26가구, 2010년 1만9천20가구, 2011년 3천6백66가구가 순차적으로 공급될 예정입니다.
셋째 분양가 상한제로 분양가가 낮습니다.
분양가 상한제 적용으로 분양계약 후 전용면적 85㎡ 이하는 10년, 85㎡ 초과는 7년간 전매가 제한됩니다. 그래도 비강남권에서, 특히 수도권 외곽에서 분양가는 청약률과 계약율에 큰 영향을 미치는 요인입니다.
광교신도시 분양가는 수원 영통이나 용인 수지 등 인근 시세의 70~80% 수준으로 책정될 예정입니다. 이에 따라 3.3㎡당 분양가는 85㎡ 이하는 1천만~1천1백만원, 85㎡ 초과는 1천2백만원대로 예상됩니다.
33평형이 3억3천만원에 분양될 경우 입주시점에 최소한 6억원 이상으로 시세가 형성된다는 것은 누구나 알 수 있습니다. 이미 광교신도시보다 한수 아래인 동탄1신도시에서 ‘분양가 더블 프리미엄’은 입증된바 있습니다.
넷째 수요층이 풍부합니다.
수원은 물론 용인 성남 화성 동탄 거주자를 비롯해 서울 평촌 등뿐만 아니라 의정부 양주 남양주 등 경기 북부권 거주자까지 광교신도시를 청약하겠다고 말할 정도로 수요층이 두텁습니다.
대규모 택지개발지구 경부축 라인에서 판교신도시에서 시작된 수요층이 광교신도시로 옮겨져 나아가 용인 흥덕지구와 민간택지인 동천 신봉 성복지구까지 확산될 것입니다.
광교신도시 아파트 등 공동주택은 전체의 44%인 1만3천5백가구가 85m² 초과 물량으로 판교신도시의 27.3%에 비해 중대형 비중이 크게 높아 중대형 수요자들이 몰릴 것입니다.
판교신도시에 이은 로또 상품이 될 광교신도시. 판교신도시 입주가 본격화되는 2009년에 광교신도시 분양이 본격화됩니다. 또 광교신도시 분양이 끝나는 시점인 2011년 이후에 동탄2신도시 분양이 본격화됩니다.
2009년 판교신도시 입주 후 분양가 대비 프리미엄 시세가 구체화되면 광교신도시 청약열풍은 더욱 거세질 것입니다. 마찬가지로 광교신도시 입주 프리미엄에 따라 수도권 수요자(광교 낙첨자 등)들은 화성 동탄2신도시 등으로 남진(南進)할 것입니다.
