부동산에서 단기 투자를 하다보면 계약진행 과정중 또는 잔금직후 의외로 생각지도 않는 매수의뢰가 들어올때가 있다.
구입한지 얼마되지도 않았는데 매수자가 출현한 것이다.
보통은 자신이 매수한 중개업소에서 매도를 하지 않겠느냐는 형식으로 매도의뢰가 들어오는데 이때는 매도가 원칙이라 생각한다.
매수를 할때 당시 시장 분위기가 과열되는 분위기로 부동산 시장에 매매물건이 급감했을때 중개업소는 새로운 매물이 없으므로 기존 매매계약자에게 전화를 하는 경우가 있다.
즉,시장에서 매매물건이 없어지고 가격이 급등하여 단기적인 시장 상투가 가까울때 나오는 현상이다.
중,장기를 겨냥하고 투자한 부동산이 아니고 단기간 1년~2년을 보고 투자한 물건에서 매수의뢰가 들어오면 단기 과열에서는 바로 매도하는 것이 좋다.
단기 과열이 끝나면 그 다음은 가격이 상승하여도 매매가 성사 되지도 않거니와 다시 가격이 하락할수 있기 때문이다.
이 사례를 그림으로 그려보면 위와 같은 그림으로 표시할수 있는데
a 지점에서 보면 시장이 침체되었다가 어떤 호재와 시장의 변화로 인하여 단기적인 상승을 하게 된다.
이때는 매물과 매수자가 많기 때문에 매매쌍방은 쉽게 계약을 할 수 있다.
b 지점에서 보면 시장이 단기 침체에 들어간것이다 매도와 매수 쌍방이 단기 조정을 지켜보는 것으로 생각하면 된다.
c 지점에서 보면 시장은 a때 처럼 급등하지는 않지만 완만한 상승을 하면서 모든 매물을 소화시킨다.
즉 더 이상 거래할 물건이 없어지게 되면서 사람들은 계속 상승할것은 같은 착각에 빠지는 경우다.
매수자들이 어떤 상황에서 a지점에서 매수를 하였다고 생각할수 있겠지만 a 지점은 항상 매물이 있는 지역이므로 매수와 동시에 매도하라고 중개업소에서 연락은 오지 않는다.
중개업소가 매수자에게 단기매매하라고 충동할때는 시장에 매물이 없어지는 c 지점이 대부분이다.
따라서, c 지점에서 매도를 하지 않으면 장기간 침체인 d를 지나서 장기보유의 길로 들어설 수밖에 없다
단기간을 목표로 하는 투자는 투자금액 대비 수익률을 계산하지 말고 연수익률을 기준으로 매도를 하면된다.
예를 들면 3억에 매수하였던 재개발 다세대주택이 1달의 기간을 지나 잔금을 치루자 마자 3천올랐다고 매도하라는 연락이 왔을때 수익금액은 제 경비(등록세,취득세,중개수수료등)을 제외하고 2천이 남는다.
여기서 양도세를 차감하면 (양도차익 3천-필요경비 1천-기초공제 250=과세표준액 1750 *50%=875만원)
실투자수익금은 전체 매매금액대비 비용을 제외하면 많지 않은 1125만원이 남게 된다.
이때 1125만원이라는 금액은 총매매금액대비 적은 금액이지만 수익률로 계산하여 보면 월 3.75%의 고수익 투자가 된다.
이를 연 단위로 환산하면 1125만원/30000만원=3.75% *12개월 =연수익률은 45%가 된다
단기 투자물건과 장기투자 물건은 투자 물건과 자금 성격이 틀리기 때문에
단기 투자를 할때에는 적은 수익에 매도하는것도 방법이다.
본의 아니게 장기보유하는 위험 보다는 단기 투자가 환금성 및 투자수익 복리계산에서 유리하기 때문이다.
하지만, 어쩔수없는 경우가 아니라면 투자기간은 단기보다는 장기가 좋다
투자를 계획할 때부터 단기 보다는 장기를 염두에 두고 투자하는 것이 가장 안정적인 투자다
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위 내용은 (주)닥터아파트의 허락아래 게시한것임을 밝힙니다
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